Để hạn chế tối đa rủi ro khi mua đất nông nghiệp, người dân cần nắm rõ thông tin thửa đất, cũng như các quy định đặt cọc, sang tên, phân lô, bán nền.
Trao đổi với Báo Lao Động, Luật sư Nguyễn Phó Dũng – Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội tư vấn một số lưu ý cần nắm rõ trước khi mua đất nông nghiệp:
Đối tượng nào được mua đất trồng lúa
Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Theo đó, cá nhân được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Điều kiện chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thường thấp hơn nhiều so với với đất ở (đất thổ cư). Đồng thời, nhiều người muốn nhận chuyển nhượng (mua) đất nông nghiệp với hi vọng được chuyển lên đất thổ cư để kiếm lời.
Nếu người dân mua đất nông nghiệp với hi vọng được chuyển lên đất thổ cư để kiếm lời cần phải tìm hiểu rõ điều kiện được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Như vậy, trước khi mua đất nông nghiệp thì người mua cần xem thửa đất dự định mua có thuộc quy hoạch, kế hoạch được chuyển lên đất thổ cư hay không (dù trên thực tế không dễ thực hiện).
Chi phí chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Trường hợp người dân muốn mua đất nông nghiệp rồi sau đó xin chuyển lên đất thổ cư thì nên biết tiền sử dụng đất phải nộp.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư được tính như sau:
* Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp).
* Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất thổ cư.
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp).
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với từng loại đất là khác nhau.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, như sau:
* Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
– Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
– Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại.
* Đất trồng cây lâu năm
– Không quá 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
– Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
* Đất rừng sản xuất là rừng trồng
– Không quá 150 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
– Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
