Đất đai từ ngàn xưa đến nay vẫn luôn là vấn đề nhạy cảm, bởi vì con người không thể sống thiếu đất. Vấn đề ngày càng nóng lên khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều và dân số ngày càng tăng nên các định chế của xã hội cũng tỏ ra sớm lạc hậu. Y5Cafe xin giới thiệu chuyên đề đăng nhiều kỳ (4 kỳ) trên báo Thanh Niên Online.
Mặc dù luật Đất đai 1993 ghi rằng nhà nước thu hồi đất khi thực sự cần thiết để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, nhưng cơ chế nhà nước thu hồi đất vẫn được áp dụng cho tất cả các loại dự án (DA) trên thực tế. Đây là một mâu thuẫn pháp luật rất tự nhiên vì nhà đầu tư (NĐT) cũng không được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất (SDĐ) từ hộ gia đình, cá nhân. Những lời giải thích đành đi theo hướng khuyến khích đầu tư là vì lợi ích quốc gia.
Cần có những đổi mới tích cực để quá trình chuyển dịch đất đai được thuận lợi hơn.
Chứa nguy cơ tham nhũng
Trong giai đoạn đầu của quá trình khuyến khích đầu tư, nhiều NĐT đã lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết để lấy đất của dân nhằm sinh lợi cho mình, chính quyền quyết định thu hồi đất, ai không nghe thì cưỡng chế… Bên cạnh đó, có NĐT thuyết phục dân nhận chuyển nhượng không hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất xin làm thủ tục thuê đất của nhà nước. Người đang SDĐ được lợi hơn về giá, NĐT vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục. Cả NĐT và người SDĐ đều muốn pháp luật cho phép được chuyển quyền SDĐ trực tiếp giữa hai bên.
Luật Đất đai 2003 đã giải tỏa khó khăn này. NĐT trong nước được nhận chuyển quyền SDĐ trực tiếp từ người đang SDĐ, tạo nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế nhà nước thu hồi đất để cho thuê hoặc giao cho các DA đầu tư bị thu hẹp lại, chỉ áp dụng cho các DA SDĐ vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các DA đầu tư xây dựng hạ tầng chung, DA có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A, DA có 100% vốn đầu tư từ nước ngoài.
Cách thức tiếp cận đất đai của các DA đầu tư đã rộng mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác. Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các DA đều gặp phải trường hợp một số người đang SDĐ nói giá đất “trên trời”, không thể đàm phán được và chịu bó tay. Các NĐT lại muốn thay đổi nội dung DA để được hưởng cơ chế nhà nước thu hồi đất. Cơ chế nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch cũng hầu như không được áp dụng vì lý do không có tiền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hiện nay, hầu hết các DA đầu tư đều thực hiện cơ chế thu hồi đất theo DA với NĐT đã được chỉ định, đang chứa nguy cơ tham nhũng rất cao.
Cũng có nhiều ý kiến cho rằng cần quay lại chỉ áp dụng một cơ chế nhà nước thu hồi đất để bảo đảm công bằng giữa người được thỏa thuận với NĐT và người nhận bồi thường từ nhà nước khi thu hồi đất. Cũng có ý kiến cho rằng cần đưa về một cơ chế thỏa thuận bước đầu và nhà nước chỉ quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp người đang SDĐ đòi hỏi giá đất cao hơn giá thị trường. Để giải quyết những hạn chế hiện nay, cần có những đổi mới tích cực để quá trình chuyển dịch đất đai được thuận lợi hơn, đồng thuận cao hơn và phù hợp cơ chế thị trường hơn.
Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất
Trước hết cần chuyển khái niệm “Nhà nước thu hồi đất” thành khái niệm “Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng quyền SDĐ” cho phù hợp với quy định của Hiến pháp (điều 23 của Hiến pháp 1992). Tiếp theo, cần thực hiện nghiêm nguyên tắc nhà nước chỉ áp dụng cơ chế trưng mua hoặc trưng dụng quyền SDĐ của dân khi thực hiện các DA vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các DA vì lợi ích của NĐT đối với phần đất còn lại khi NĐT gặp phải tình trạng người đang SDĐ đòi giá cao hơn giá thị trường. Điều quan trọng hơn là: (1) quy định rõ khái niệm thế nào là vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh để tránh áp dụng lệch lạc ở các địa phương; (2) áp dụng bắt buộc quy trình sử dụng dịch vụ định giá trước khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định và quyết định về giá đất đối với tất cả các DA đầu tư; (3) công khai, minh bạch hoàn toàn quá trình xác định giá đất.
Sự bất cập của cơ chế nhà nước thu hồi đất kéo theo bất cập tiếp theo của việc định giá đất đang rất thiếu khách quan của thị trường như đang diễn ra hiện nay. Nguyên tắc nhà nước quy định, quyết định giá đất phù hợp thị trường không được áp dụng trên thực tế. Đổi mới cơ chế quyết định giá đất là một đòi hỏi bức xúc hiện nay. Cần tách thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể khỏi thẩm quyền của bộ máy hành chính, làm cho giá đất được định khách quan và tránh nguy cơ tham nhũng.
Một bất cập khác là về tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất định ra thấp hơn thị trường đương nhiên dẫn tới sự không hài lòng về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người bị thu hồi đất buộc lòng phải khiếu nại về sự mất mát quyền lợi chính đáng của mình.
Chúng ta cần nhìn thẳng vào vấn đề để trả lời câu hỏi làm thế nào để lần xây dựng luật Đất đai này có được một hệ thống chính sách ổn định trong một giai đoạn dài hơn, cho đến khi đất nước ta trở thành một nước công nghiệp. Từ yêu cầu trên, có thể đưa ra một nguyên tắc nhất quán về lý luận để có một tầm nhìn dài hạn, không rơi vào tình trạng thay đổi pháp luật thường xuyên. Việc xây dựng luật Đất đai phải dựa trên một nền tảng lý luận kinh tế chính trị học nhất quán phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, chi phối chủ trương chung từ sửa đổi, bổ sung hiến pháp tới hình thành các quy định của luật Đất đai, các nghị định của Chính phủ và bảo đảm cơ chế thực thi đầy đủ tại các địa phương.
Một trong những điểm cần lưu ý là nên nghiên cứu tiếp thu những kinh nghiệm xây dựng và thực thi pháp luật của các nước có hoàn cảnh tương tự, thành quả nghiên cứu chính sách của các tổ chức phát triển quốc tế phù hợp. Hệ thống quản lý đất đai phải chuyển hướng sang một hệ thống quản trị tốt mà nền tảng là tính minh bạch cao hơn, trách nhiệm giải trình của cán bộ quản lý rõ hơn và động viên được sự tham gia của cộng đồng nhiều hơn.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ
Khái niệm “Nhà nước thu hồi đất” là lá bùa hộ mệnh cho việc cán bộ lạm dụng để chiếm đoạt đất đai một cách hợp pháp của dân. Không có nó thì làm sao có vụ ông Vươn ở Tiên Lãng, Hải Phòng.
Trong trường hợp nhà nước “thu hồi đất” thì phải trả HƠN GIÁ THỊ TRƯỜNG, hiện nay bồi thường theo giá thị trường là không công bằng. (thậm chí hiện nay có nơi bồi thường thấp hơn giá thị trường)
Bởi lý do sau:
– Nếu người bán chủ động bán thì họ sẽ bán đúng theo giá thị trường, hoặc thấp hơn giá thị trường vì họ ĐANG CẦN BÁN. (có thể bán giá cao hơn nếu may mắn!).
– Trường hợp người sử dụng đất không muốn bán nhưng bị thu hồi, nên họ sẽ bị thiệt hại do phải buộc bán điều kiện sống đó đi, những thiệt hại này phải được tính thành tiền, được cộng vào giá thị trường của đất. Do đó đất phải được mua hơn giá thị trường mới công bằng!
Ngạn ngữ có câu: “ba lần dời nhà, bằng một lần cháy nhà”.
“Ba lần dời nhà bằng một lần cháy nhà”. Cháy nhà là thảm họa – nhà nông mất đất còn hơn là thảm họa! Nói dại miệng chứ cháy nhà mà còn đất thì có thể làm lại nhà, còn như nhà nông mất đất thì nhà cũng mất luôn. Nên cái vụ anh Vươn là vậy đó. Ủng hộ sửa luật …
Đất đai là nguồn sống của con người đồng thời cũng là một thứ hàng hóa, đã là hàng hóa thì phải được vận hành theo cơ chế thị trường, đằng này khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia thì người dân mất đất mất việc làm và kéo theo nhiều hệ lụy khác, có nhiều dự án khi thu hồi đền bù thì một thời gian sau khi giải phóng mặt bằng phân lô đấu giá gấp hàng mấy chục lần. Như thế có phải không, các ông kẹ tha hồ sắm nhà lầu xe xịn. Hiện nay ở chỗ tôi đa phần làm nhà trên đất nông nghiệp kể cả một số hộ đang ở mặt đường quốc lộ, bởi giá chuyển đổi mục đích quá cao, coi như phải mua ông nhà nước lần nữa, đó là chưa kể các khoản thuế truy thu, phạt, thuế nông nghiệp, mặc dù đang được miễn thuế nhưng khi người dân cần chuyển mục đích hoặc sang nhượng đều phải bị nộp phạt. Mong sao nhà nước sửa đổi luật để người dân bớt phần gánh nặng.
Một người nông dân có thể bỏ tiền ra mua một mảnh đất theo giá thị trường. Vậy mà nhà nước và doanh nghiệp lại thu hồi đất với giá rẻ hơn nhiều=>nhà nước và doanh nghiệp quy hoạch làm kinh tế, phát triển đất nước lại thua một người nông dân thì làm sao đất nước có thể phát triển kịp với các nước bạn=>cần chỉnh sửa luật đất đai về việc thu hồi đất.
Mình đang ức chế lắm khi thu hồi đất mà đền bù cây cà phê kinh doanh ổn định , loai A = 193.000Đ/ cây.Giá này áp dụng từ tháng 01/2011 đến nay chưa thay đổi.Trong khi đó giá các loại như Xăng dầu,giá Điện ,giá Phân bón thì tăng đều đều.Chung quy lại cái gì mà Người Dân phải trả tiền thì Nhà nước cứ TĂNG còn cái gì mà Nhà nước phải trả cho Người Dân thì cứ đợi đó …GIÀM.Thật là buồn phải không các bạn!
Y 5 ơi nhà mình bị tỉnh đăk lăk thu hồi đất để xây dựng chợ tân hòa.Cây cà phê năm thứ 9 (thời kỳ kinh doanh ổn định, chất lượng cây đạt loại A)giá bồi thường là :193.000 đồng/cây.Mà đơn giá này ban hành từ tháng 01 năm 2011 đến nay chưa thay đổi,mình tính toán sơ bộ thì giá này quá thấp so với thực tế.trong khi đó một năm nhà nước tăng giá Điện,Xăng dầu,Phân bón…mấy lần nhưng giá đền bù cây cà phê từ tháng 01/2011 đến nay không thay đổi.Mình Y5 tư vấn giúp qua E- Mail cho mình nhé.Xin cảm ơn !